Se você investe em fundos imobiliários (FII), precisa declarar esses ativos e seus rendimentos no Imposto de Renda, mesmo que parte dos ganhos seja isenta. A declaração correta evita problemas com a Receita Federal e mantém sua situação fiscal regularizada.

O que você vai aprender

Neste guia, você vai entender como declarar os rendimentos mensais (dividendos) dos FIIs, o ganho de capital na venda de cotas, onde encontrar as informações necessárias e quais fichas do programa IRPF preencher. O processo envolve etapas distintas para rendimentos isentos e tributados.

1. Reúna os documentos necessários

Antes de abrir o programa da Receita, separe os informes de rendimentos enviados pela sua corretora. Esses documentos trazem o consolidado anual de dividendos recebidos e o histórico de compra e venda de cotas.

Você também vai precisar das notas de corretagem de todas as operações do ano e do controle mensal de ganho de capital, caso tenha vendido cotas. Segundo a Receita Federal, a responsabilidade pelo cálculo e apuração do imposto sobre ganho de capital é do investidor.

2. Declare as cotas de FII na ficha Bens e Direitos

Abra o programa IRPF e vá até a ficha “Bens e Direitos”. Para cada fundo imobiliário que você possui, clique em “Novo” e selecione o código 73 (Fundo de Investimento Imobiliário).

No campo “Discriminação”, informe o nome do fundo, o CNPJ, a quantidade de cotas e o nome da corretora. Em “Situação em 31/12/2025”, coloque o valor total investido (custo de aquisição). Se você comprou mais cotas durante o ano, some ao saldo anterior.

Este registro é obrigatório para todos os FIIs que você possui, independentemente do valor (B3, 2026).

3. Informe os dividendos na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis

Os dividendos mensais de FII são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, mas devem ser declarados. Acesse a ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” e selecione a linha 26 (Outros).

Informe o CNPJ do fundo (não da corretora) e o valor total de dividendos recebidos no ano. Repita o processo para cada FII que pagou proventos. O informe da corretora traz esses valores discriminados por fundo.

4. Declare o ganho de capital tributável

Se você vendeu cotas de FII durante o ano e teve lucro, precisa calcular e declarar o ganho de capital. A tributação é de 20% sobre o lucro, independentemente do valor da venda, diferentemente de ações.

Leia também: Como Declarar Ganho de Capital na Venda de Ações e Imóveis no IR

Acesse “Renda Variável” no menu lateral, clique em “Operações Fundos de Investimento Imobiliário” e registre cada venda. O programa calcula automaticamente o imposto devido. Você deve ter pago esse imposto via DARF até o último dia útil do mês seguinte à venda.

Na ficha “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva”, linha 6, informe o ganho de capital apurado e o imposto pago. Guarde os DARFs como comprovante (Receita Federal, 2026).

5. Confira os dados antes de transmitir

Antes de enviar a declaração, revise se todos os FIIs estão em Bens e Direitos, se os dividendos batem com os informes da corretora e se o ganho de capital foi calculado corretamente. Use a função “Verificar Pendências” do programa.

Erros comuns incluem declarar dividendos como rendimento tributável, esquecer de atualizar o valor das cotas em Bens e Direitos após novas compras e não declarar vendas com prejuízo (que também devem ser informadas para compensação futura).

Dicas práticas

Mantenha uma planilha de controle mensal com todas as compras, vendas e dividendos recebidos. Isso facilita o preenchimento e reduz erros. Guarde as notas de corretagem por pelo menos cinco anos, prazo de prescrição da Receita.

Se você negocia FIIs com frequência, considere usar um software de controle de investimentos que calcula automaticamente o ganho de capital e gera relatórios para a declaração. Como explicado em Principles of Finance (OpenStax, 2022), o registro sistemático das operações é fundamental para a gestão adequada de qualquer carteira de investimentos.

Lembre-se: mesmo que seus rendimentos sejam totalmente isentos, a declaração dos ativos é obrigatória se você se enquadra nas regras de obrigatoriedade do IRPF (InfoMoney, 2026).

Conclusão

Declarar rendimentos de FII no Imposto de Renda exige atenção a três pontos: registrar as cotas em Bens e Direitos pelo custo de aquisição, informar dividendos como rendimentos isentos e calcular corretamente o ganho de capital nas vendas. Com os documentos organizados e seguindo este roteiro, você preenche a declaração sem complicações e mantém sua conformidade fiscal em dia.